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中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会近日在京举办。业界代表与学界专家齐聚一堂，热议商业地产产品力重塑的新路径，探寻商业地产价值链重构的新模式。

在全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯看来，当前，商业地产市场已从增量进入存量时代。在行业新发展阶段，纯粹依靠销售、收租的传统盈利模式，已经不符合行业发展要求。写字楼、产业园等资产的管理、运营、买卖、租赁和金融化等，成为行业关注焦点。就2023年而言，他认为，包括写字楼、产业园在内的商业地产行业有几个方面值得关注：第一，从开发思维转向运营思维；第二，从绿色建筑转向绿色低碳；第三，从楼宇经济转向数字经济；第四，从灵活办公转向传统办公；第五，从智慧办公转向健康安全。

全联房地产商会秘书长赵正挺在致辞中表示，房企应该充分理解新发展理念，积极拥抱新技术、新模式，创新应用场景等方式来最大化挖掘项目潜在价值，通过提升产品能力、品牌能力、运营能力从而提升融资能力，是探索行业发展新模式的关键。

与会专家普遍认为，数字化转型是商业地产重塑产品力的有效方式。“构建大数创平台将成为定义楼宇经济场景的全新共识。这一共识会带来楼宇经济服务的范式革命，从人才要素、场地要素、生产要素、市场要素、信息要素等等各个方面，引发新的生态共赢。”中国通信工业协会数字经济分会专家委主任苏彤分析称。

金融创新是商业地产重构价值链的重要途径。“对资产进行长期管理运营，追求长期稳定的租金收入和资产增值、以租定价等成为商业地产新秩序。”高和资本投资管理部执行董事冯巍指出，要有新的金融工具、金融场景来适应行业新秩序。不动产私募基金和公募REITs就是这样的金融工具。不动产私募基金给市场带来了增量的权益型基金，也可以推动行业向小开发、大资管转型。据戴德梁行中国资本市场总经理刘兵介绍，公募REITs自2021年6月首批试点项目落地以来，对中国房地产大宗交易市场有特别大的推动。2022年，中国物流、工业研发、公寓项目市场表现均相对活跃。

展望产业园和写字楼的发展前景，中科产城董事长郭莹辉预测，产业园必然迎来巨大增量。园区总量急剧扩大的预判下，投资商和运营商机会分化，可以总结为八方面趋势：一是产业龙头拿工业用地趋势明显；二是园区REITs日益活跃；三是新建园区投资机会相对不错；四是存量园区招商压力大；五是产业地产商将加速离场；六是园区轻资产运营的机会将大大增加；七是园区更新将是新的盈利来源；八是园区的开发与区内企业股权投资深度绑定。CBRE世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天则分享了2023年商业办公选址新趋势。他分析称，未来办公环境需具备三大特点：一是灵活性，在使用上对于不同的使用场景会有灵活配备要求；二是选择性，员工可以根据自己要完成的工作来选择特定的办公空间、办公场景，各种功能性都需要配备；三是创造性，在办公环境里可以利于员工互动跟创造性工作。

中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会由全联房地产商会、房讯网联合主办，全联房地产商会写字楼分会承办，主题为“迭代与进化：商业办公新势力”。

（文章来源：新华财经）