每周一谈：部分城市销售下跌收窄居住属性引导市场分化

事件：从1-10 月部分城市及房企的累计销售情况，我们观察到随着资金流动性退去，10 月份城市与房企均表现出分化趋势。一线及部分“炒房”氛围弱的二三线城市率先出现市场下跌趋缓触底迹象，房企中高品质、稳健经营的房企也体现出销售规模后来居上的态势。未来在“房住不炒”的前提下，应更多关注房企的产品品质，理性看待规模属性。

一线城市商品房市场已展现出韧性，二三线城市仍有进一步下行风险。从克尔瑞重点监控的28 个城市10 月成交数据来看，一线城市环比成交面积同比增速跌幅已收窄至-14%，相比上个月增加9 个百分点，环比增速为-4%，相比上月增加6 个百分点。二三线城市销售10 月单月同比增速为-30%，连续5 个月为负，且跌幅出现进一步扩大，环比增速为-19%，相较上一月下行14 个百分点。从曲线的走势来看，一线的商品房市场已逐步走出底部趋势，而二三线城市仍在下行趋势中。

一线城市与市场供求关系健康的、“炒房”氛围弱的二三线城市市场受影响较小。从分城数据来看，北上广深四座一线城市下行程度均较低，深圳商品房市场更是出现了环比上涨26%的增速。大连、贵阳、兰州、昆明、南昌等炒房氛围不强，房产的居住属性更浓，受到市场下行、住宅市场流动性收紧所带来的压力更小，市场相对健康的居住属性基本面支撑着住宅市场更早的出现底部。此前商品房市场高热的宁波、苏州、青岛等城市在本轮市场下行中受到了较大影响，暂时仍未有企稳现象。

从企业的销售额及排名相对变化来看，龙头房企及部分资金链承压民企销售额及销售排名均有所下行，部分中型房企及品质型房企站位出现提升。随着本一轮对行业的资金监管政策启动，曾经的高周转、高杠杆模式房企普遍出现了销售增速放缓，如碧桂园、新城控股、中南置地、禹洲集团等房企销售增速均较慢。绿城中国、建发房产均出现了较大的销售同比增速，品质型房企的产品力助力公司在市场中抢占更大的份额。

数据追踪(11 月1-7 日)：

新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-29PCT、+17 PCT，一线城市-25 PCT，+30 PCT，二线城市-17 PCT，+26PCT，三线城市-34 PCT，-5PCT。

二手房市场：14 城二手房成交面积单周同比-25 PCT，累计同比-5 PCT。

土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-18PCT，成交建筑面积累计同比-19PCT，成交金额累计同比-8PCT，土地成交溢价率为1%。

城市行情：本周一线城市北京环比-9PCT、上海-40PCT，广州-39PCT、深圳+143PCT，近期各城市网签数据更新较慢，波动幅度较大。二线城市成都+16PCT，杭州-23PCT，青岛-36PCT。

投资策略：政策层面松绑向公司传递仍需时间，近期为行业偿债高峰期，建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。

风险提示：销售市场加速下行，个别房企出现债务违约暴雷，政策超预期调控。

（文章来源：申港证券）