2021 年11 月12 日，第二批2只基础设施REITs 获得发行批文，华夏越秀高速REIT 将在深交所上市，建信中关村产业园REIT 将在上交所上市。华夏越秀高速REIT 为特许经营权REIT，投资于位于湖北武汉的汉孝高速公路，收入包括项目公司收取的车辆通行费收入、广告费收入、与服务设施等相关的租赁收入等各种经营收入，以及其他收入。预计2021年、2022 年的现金分派率分别为7.70%、7.87%，预计项目内部收益率为6.80%，基金存续期限为50 年；建信中关村产业园REIT 为产权REIT，投资于北京市海淀区中关村软件园内的互联网创新中心5号楼项目、协同中心4 号楼项目和孵化加速器项目。预计2021年、2022 年现金分派率分别为4.62%、4.78%，基金存续期限为45 年。

11 月19 日，两只基础设施REITs 开始网下询价。根据基金招募说明书，华夏越秀高速REIT 预计发行规模为19.55 亿元，募集份额3 亿份，询价区间为6.512 元-7.499 元，根据预计发行规模推测的发行价格为6.517 元，处于询价区间的0.47 百分位。建信中关村产业园REIT 预计发行规模为26.121 亿元，募集份额9 亿份，询价区间为2.851 元-3.350元，根据预计发行规模推测的发行价格为2.902 元，处于询价区间的10.29 百分位。两只REITs 在战略配售、网下、网上的初始配售比例较为相似，均有70%左右份额分配给战略配售投资者，扣除战配后的70%为网下初始发售份额，扣除战配后的30%为公众初始发售份额。

截止至2021/11/16，深交所的四只REITs 中，中航首钢生物质REIT 是表现最好的REIT，涨幅达到34.53%，而表现最差的是平安广州交投广河高速公路REIT，下跌0.12%。上交所上市的五只REITs 产品中，富国首创水务REIT 和中金普洛斯REIT 涨幅较大，分别为26.65%和24.65%，而表现最差的是东吴苏园产业REIT，涨幅为8.99%。 REITs 与权益、债券资产的相关性普遍较低，因此在资产配置组合中加入REITs 可有效分散风险。

市场对于特许经营权REITs 的估值普遍低于产权REITs。基于我们之前的分析，特许经营权REITs 更偏债性，而产权REITs 更偏股性，因此，当前REITs 估值一定程度反应了上述结论。如按照11 月16 日收盘价以及三季报更新的可分配金额计算，首钢绿能的P/FFO为14.78 倍，在所有项目中最低，中金普洛斯REIT 的P/FFO 为88.26 倍，在所有项目中最高。相比上市首日的P/FFO，所有产品的估值均有不同程度的提高，尤其是产权REITs的估值上涨明显，投资者需注意其风险。

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（文章来源：上海申银万国证券研究所）