房贷政策松动路径渐明。
继广西北海下调住房公积金贷款首付，成为今年全国首个降低首付比例的城市后，近日，四川自贡也调整了公积金贷款政策，放宽住房套数认定标准，取消“认房又认贷”。
业内人士认为，从北海和自贡公积金贷款政策调整来看，房贷首付比例下调的政策，会率先在公积金领域得到体现，预计后续全国其他城市也会积极跟进，商业银行贷款方面的首付比例也有可能下调。
自贡取消“认房又认贷”
1月18日，自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的通知》，内容包括放宽住房套数认定政策；取消两次住房公积金贷款须间隔12个月及以上的限制；对持有天府英才A、B、C卡的高层次人才给予政策支持等。
在放宽住房套数认定政策方面，实行只认贷不认房的认定标准。既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。贷款记录以征信报告为准。除此以外为三套房，不予贷款。
该调整政策自2022年1月17日起执行，有效期三年。
政策执行中，普通商品房贷款认定时间以购房合同签订时间为准，再交易房贷款认定时间以公积金中心受委托银行收件时间为准。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，自贡此次取消“认房又认贷”的规定，成为继北海后全国第二个调整首付比例的城市，具有积极的信号意义。
严跃进进一步指出，根据自贡过去的老政策，对于首套房的认定，必须符合“无房无贷”，即无住房、无公积金贷款记录或未偿清商贷。而根据目前新的政策，首套认定只需要符合“无贷”要求，换句话说，不管有没有住房，只要没有公积金贷款记录及未偿清商贷，都可以按首套房的方式进行。类似规定，显然降低了门槛，使得更多购房者可以按照首套房的首付比例认购住房，即从首付40%下调到20%，显然具有非常好的刺激效应。
北海下调公积金贷款首付比例
1月12日，北海市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》。
《通知》提出，缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。
对于调整公积金贷款政策的原因，《通知》表示，为落实差异化信贷政策，满足职工改善性住房需求，以实际行动支持房地产市场平稳健康发展。
“北海明确了降低公积金贷款的首付比例，这是今年全国首个降低首付比例的城市。”严跃进说。
严跃进认为，此次政策可以看出三点信号。第一、此次政策放松主要是为了满足职工改善性住房需求，这也是当前全国又一个支持和鼓励改善型住房的政策，利好二套房和大户型的交易。第二、此次政策的调整主要是指公积金贷款，而商业银行贷款并没有涉及。第三、无论是二套房还是二次贷款，都从过去的6成首付减少为4成首付，客观上明显降低了此类购房者的首付压力。
“类似降低首付的政策，比过去的贷款额度提高、利率下降或者说放款节奏加快更为有效。”严跃进说，因为首付比例下调，客观上使得购房者的购房压力明显下降。此次北海政策具有积极意义，体现了对于改善型购房需求的保障，有助于此类需求后续积极释放。
根据易居研究院中国百城库存报告数据，北海去年年底去库存周期为23.7个月，总体上处于库存去化相对困难的城市。严跃进认为，此类政策有助于提振楼市，是非常典型的鼓励市场交易、积极去库存的政策。
中央多次强调支持合理住房需求
去年12月10日，中央经济工作会上提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”后，住建部、央行、银保监会等多个部门陆续多次强调要支持合理住房需求。
12月26日，住建部部长王蒙徽在接受人民日报记者采访时也表示，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。12月27日，中国人民银行2022年工作会议提出，更好满足购房者合理住房需求。银保监会此前也表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。
从多部门的表态来看，合理住房需求既包括刚性自住需求，也包括改善性住房需求。此前，上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时就表示，今年房贷政策是趋松的，主要是利率下滑、贷款审批流程缩短，估计部分城市可能会出现由“认房又认贷”转为“认房不认贷”，对首次改善需求或者说置换需求，可能会有一个政策放松，这样他们就可以享受首套房的利率和首付比例。
严跃进也指出，从北海和自贡公积金贷款政策调整来看，有三点值得关注。第一、调整的原因和公积金流动性不断趋于宽裕有关，也和当前此类城市激活住房消费等有关。第二、类似调整说明，房贷首付比例下调的政策，会率先在公积金领域得到体现，而后续商业银行贷款方面的首付比例也有可能下调。第三、首付比例下调比贷款利率下调的效应要更大，客观上更容易激活房地产市场的交易行情。
严跃进预计，后续全国其他城市也会积极跟进，甚至包括商业银行贷款等方面也会有降低首付的动作和表现。
（文章来源：证券时报）
