图片来源：图虫创意

“2021年是前所未有艰难的一年，困难和变化也成就了我们。” 贝壳找房董事长兼CEO彭永东在业绩交流会上表示。

3月10日，贝壳（NYSE：BEKE）发布未经审计的2021年第四季度和全年财务业绩，也是其成功赴美上市后的第二份年报。

2021年全年，贝壳成交额（GTV）达到3.85万亿元，同比增长10.1%，其中存量房业务成交额2.06万亿元，新房交易业务成交额1.61万亿元，两者分别同比增长了6.1%、16.3%。

交易额上涨推动了贝壳于2021年实现营业收入增长14.6%至808亿元，分业务线来看，存量房交易、新房交易及家居装修及出租物业管理服务分别贡献319亿元、465亿元及23亿元，增长率分别为4.5%、22.5%及12.9%。

新房交易线营收增长明显，再次赶超存量房业务，贡献了贝壳过半的业绩。实际上，在将收入组合持续向新房交易服务转移时，去年四季度，贝壳主动进行了新房业务的收缩，彭永东称，是因为将“新房风控管理提升到更重要的位置，追求更高效的去化能力”。

贝壳在财报中指出，新房业务贡献利润率较低、培训相关团队需付出成本，虽然成交额和营业收入双双上涨，但却遭遇了毛利率下滑的困境。2021年，贝壳实现毛利润158亿元，毛利润为19.6%，但2020年，这个数值分别为169亿元及23.9%。

即便全年收入仍有增长，但运营亏损、毛利和第四季度业绩下滑，使得2020年刚刚实现盈利的贝壳，2021年净亏损5.25亿元，同比由盈转亏。

扣除股权补偿费用、收购和业务合作协议产生的无形资产摊销等因素，贝壳调整后净利润为22.94亿元，相比之下上一财年为人民币57.20亿元，贝壳认为该数据有助于识别公司的业绩和未来前景。

净利润下滑也与去年下半年市场行情有关，去年第四季度，贝壳总交易额、现房交易规模较去年同期均下降超30%，导致贝壳第四季度营业收入从2020年227亿元下降21.5%至2021年178亿元。

中介从业者则更明显感受到了市场的波动，贝壳找房虽然全年门店增长，但经纪人却在流失。

截至2021年四季度末，贝壳联网门店数超过5.1万家，同比增长8.7%，活跃门店数量超过4.5万家，同比增长4.4%；联网经纪人45.5万人，同比下降7.8%，活跃经纪人人数超过40.6万人，同比下降8.7%。

在创始人左晖离世后，彭永东接手掌舵贝壳的第一年，遭遇了新一轮楼市调整，被机构做空、估值下跌等风波，能够保持交易和营收继续增长实属不易。

就去年业绩，彭永东称，2021年公司面对的内外部环境发生变化，长周期看，市场会回归中枢，短周期看市场也会逐渐修复。贝壳对居住行业的底层逻辑判断未变，即靠数字化、品质服务穿越周期。

除了适应市场环境而调整内部组织与收入结构外，彭永东做的另一件事是于2021年底正式提出“一体两翼”的战略升级，“一体”是核心的存量房与新房交易服务，“两翼”则是家居装修和家具服务，以及普惠住房服务。

在家装方面，2021年，贝壳对圣都家装提出并购要约，并已获得监管机构批准，初步融合也已启动，并且家装家居领域完成了可以支撑更大规模标准化拓展的底层能力搭建，包括SaaS服务系统升级等。

而普惠居住则包括普通房产租赁经纪业务、轻托管业务和集中式公寓服务三个类别，叠加增值居住服务，在今年开年于上海落地了首家合作共建长租公寓。

虽然“两翼”在2021年营收中占比不大，但贝壳管理层表示，2022年将持续强化家装家居的底层能力以及发力惠居租赁业务。

对于今年的业绩展望，财报显示，2022年一季度，贝壳找房预计营业收入将在115亿元至125亿元之间，同比下降39.6%至44.4%。

不过，贝壳表示，考虑到近期房地产相关政策措施的潜在影响，以及公司目前和初步对经营情况和市场状况的看法，一季度业绩目标可能会发生变化。

今年以来，已有近50个城市从降首付比例、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面放松房地产调控政策，多家机构预测楼市修复将加快，随着市场预期回升，贝壳的一季度目标或能顺利完成。