我的邻居大洪，很愁。
(资料图片仅供参考)
他一直想将其在花都区自住的一套房子出售，然后入手市区。无奈，即便比市场价低了十余万，这套房依旧难以出手。
这背后还有一个关键性因素，该房源属于“一房两证”。
明明买的是一套房，却“被两套”。按照目前广州市限购政策，想重新购房（属于第三套房），也是没有名额了。
为此他们还特意上人民网领导留言板咨询以求帮助，但无果而终。
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“实在不知道怎么弄，只能继续住着吧。”大洪叹气道。
在房票珍贵无比的今天，像大洪这种需要两张房票来购买一套房的产品，且又是在郊区，真的无比鸡肋，接盘侠难找。
而为何会出现这样的情况，源于多年前推行的“70/90限制性措施”。
但，这不是我们今天要讨论的重点。
撇开这个因素，在当前的市场环境下，大洪的房子想卖出去，也并非易事。
广州二手房挂牌量破11万套
购房者持币观望
现在在挂牌出让的二手房源，太多了。
链家平台显示，截止至7月26日，广州在售二手房源已突破11万套，达113947套。
而值得一提的是，5天前（7月21日），这个数字还是113152套，相差了795套，约以159套/天在增长。
相关截图，2022年7月26日
相关截图，2022年7月21日
与这庞大的数据成对比的是，去化速度缓慢。
前段时间，广州中原研究发展部公布了今年上半年二手住宅的成交数据。
尽管上半年政策环境有所松动，尤其是信贷方面，利率下调，放款加速，但未能带动起购房者的积极性，继续选择持币观望。
上半年，广州二手住宅共成交42002宗（中介网签+自助网签），对比去年同期，大幅下降了44.2%。
图源：广州中原研究发展部
其中，受经济环境影响，刚需客的购房力已远不及过去几年。
数据显示，300万元以下盘源成交占比仅达73.4%，环比大减4.6%。
同时，2房以下房源成交量正在下滑，而3房房源成交量则大幅上升。
此外，豪宅成交“一路高歌”，稳步上扬。
图源：广州中原研究发展部
图源：广州中原研究发展部
业主多次降价
依然卖不动的房子
刚性需求降低，成交下滑的环境下，业主的报价底气也不足了。
数据显示，2022年6月，业主报价指数跌至低位，仅为23.9%。
图源：广州中原研究发展部
多个刚需盘源调整报价，扩大议价空间以加快成交，市场开始转变为买方市场。
其中当属花都、增城、白云等区域议价空间大。
据悉，一业主为了尽快出售在白云区的一套三房单位，以置换新房，不得不多次调低房屋售价。两周内调价7次，从376万降到365万元，但房子整体带看量仍不理想。
不过，像天河、越秀等中心区的房源则价格坚挺，议价空间小。
图源：广州中原研究发展部
反映到成交价上，上半年广州二手住宅网签均价为27468元/㎡，较2021年下半年下跌2.2%，对比去年同期下跌11.2%。
其中，受高端盘源成交热度带动，天河区成唯一个二手住宅网签均价逆市上涨的区域，其价格为56006元/㎡，环比微涨0.2%
相较于新房市场，二手房市场作为楼市晴雨表，其表现更能直接反应市场真实情况。
透过数据，我们也不难想象尽管广州楼市调控有所放松，但市场成交情况仍然平淡。买家对市场预期明显信心不足，观望情绪浓。
这一点，在广州新房市场上，其实也有所反映。
广州中原研究发展部数据显示，上半年广州一手住宅累计成交39618宗，同比下跌了35%。
图源：广州中原研究发展部
市场低迷
为何这些房子仍表现活跃
尽管广州二手房市场整体平平，但部分板块、小区依旧活跃，为购房者置业提供了方向。
广州市房地产中介协会统计数据显示，东晓南、同德围-罗冲围、黄埔区府、天河公园等板块均在列。
图源：广州市房地产中介协会
图源：广州市房地产中介协会
东晓南在二手房市场的热度一直很高，片区居住氛围成熟，而且聚集了多个刚需大盘，如侨诚花园、晓港湾、静丽居等等，不少市区刚需群体会将东晓南作为上车首选。
罗冲围-同德围，离市中心不算太远，且有地铁8号线北延段加持，另还处在市区房价的洼地，对市区的刚需而言确实有一定的吸引力。总价约300万便能买到约80㎡带小区配套的房子。
当红炸子鸡黄埔区府，则承接着天河强劲的外溢居住需求。
图源：广州市房地产中介协会
图源：广州市房地产中介协会
具体到小区方面，金碧花园、光大花园、华景新城、棠德花园等小区表现尤为活跃。
海珠刚需大盘金碧花园位于东晓南商圈和工业大道南商圈之间，自身体量大，放盘量也大，产品涵盖丰富，一至四房都有得挑，且价格选择空间较大。总价不到300万左右就能入手电梯两房，各方面配套齐全。
一组未经证实的数据显示，行情好的时候，整个金碧花园可以单月成交50套，流动性相当高，可见其在购房者心中的受欢迎度。
图源：链家二手房
大型小区光大花园，因具有地铁（沙园站上盖）、教育及社区环境等优势，也一直备受市场青睐。链家平台数据显示，截止至7月26日，该小区一个月的带看量已达1727次。
图源：链家二手房
……
仔细看看，逆市下热卖的二手房小区也有一些共性，地段不差，靠近地铁站，周边生活配套成熟。这对于自住型买家来说，生活于此，相当便利。
同时，同一个片区中，流动性好的小区，除了地段、配套等硬件外，小区自身的品质、楼龄、物业等软实力也是较高的。
如果大家有二手房置业需求，近期不妨可多去看看，说不定可以淘到笋货。
