青岛第四批次供应的40宗地最终全部成交,虽然青岛港地块中间因为设备问题有了个小插曲,40宗地总占地面积116万㎡,总建面251万㎡(含划拨),成交总价142亿,整体溢价率约2.7%。

全年4批次共计成家111宗,成交总建面739万㎡,卖出约440亿,供地计划完成度不足。


(相关资料图)

本批次土地成交的40宗地中纯纯的是民营企业的只有7宗,“央国平”参与的地块超过8成,不乏众多兜底。而全国TOP级的房企只有华润出手拿地,虽然有张村河2宗地触发熔断最后用乒乓球决定了结果,但整体土拍呈现低迷。

究其原因一,年底了余粮都不多,由于市场的不确定性对于拿地的利润考核更为严格,基本10个点起步;其次是区域分化,全国级的房企内部出现区域分化,倾向于市场反应更快利润更高的区域。

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【超8成地块出现“央国平”】

地方的平台公司“挑起了大梁”,深度参与。

即墨2宗地全是平台;城阳只有天一仁和地块是纯本土民企,其余要么有平台合作要么纯平台拿地;西海岸的20宗地中瑞源、青州吉盛、建大、荣泰、天一仁和是民营,海信作为有国资参与的公司,剩余的14宗地都能看到平台的身影;李沧和市北的4宗地平台参与度也过半;崂山区地块比较市场化,最后华润和海信获得,都是有“央国平”背景的。

很多全国级的TOP房企在年底因为资金、市场以及测算等原因投资力度锐减,而且内部资金池也出现明显的倾向,更倾向于能级更高的热点城市,或者二三线核心区域地块。

此次拿地房企中,华润算是唯一的全国TOP级企业,当然后期本次成交的其他地块或许会有大房企的进入。

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【区域分布,核心点供地增多】

我们可以从上面的高清大图中看出,四批次供应的片区内核心地块增多,市北和李沧虽然只有4宗,但这是主城区;崂山区更是拿出了备受关注的张村河地块;城阳区核心也拿出了多宗地;西海岸的地块有几个点,一个是理工大旁及周边7宗地,一个胶南新城区核心多宗地。

相比之前以及去年来说,供应的地块的“含金量”更高。

从区域结构来看,西海岸和城阳为主,仅2个区域的占比超过8成,城阳占比42%;西海岸占比为41%;崂山区占比6%。

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【热点和故障】

本次土拍有三大热点。

第一是张村河熔断地块,两宗地半个多小时合计242轮的报价,触发熔断线下最后以常见的乒乓球摇号的形式,幸运降临到海信和华润身上,海信获得了北地块,华润获得了南地块,最后地价都是18975元/㎡。(拍卖详情可点击→《张村河地块》。

地块首先是崂山;其次是备受关注的张村河片区,算是张村河改造后的首发地块,以华润和海信作为首发阵容对于片区后续发展是利好;当然地块也有自身的内部质素原因,想做高端项目还需要再看看市场情况。

第二个热点是理工大旁的5宗地,最大的地块是荣泰&海控,荣泰&海控北侧的被海信获得,罗浮山路的被建大获得,其余2宗是平台公司,这几宗地后期或许会有合作方进入。

第三个热点是李沧惠水路地块,有点意外,3日内出方案的条件没有拦住其他意向方,新杀入了才高和青岛海业能源2家,最后2家竞买人争夺了十轮,溢价1.8%落入青岛市北区锦麟置业有限公司(才高,股权变更未完成),或许后期也会引进合作。

还有一个小小的“故障”,青岛港的地块在19日因为设备问题未能成交,20日中午重新提交被山东港获得,曾经城阳的某地块因为自己设备的故障而没能举牌,最后又溢价拿进,就没这么幸运了。

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