频密的救市政策，能否挽救楼市？
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武汉正在密集筹划相关政策，多维度提振房地产行业。
12月6日，武汉地产圈流传一条消息称，从12月8日起，武汉市居住证可申请房票；外地户口接受先申请购房资格，6个月内补齐购房资料；限购范围缩小至二环内；二手房可带押过户。此外，政府将发放购房优惠补贴，在房交会期间成交，可获得一万元政府补贴，同时首套房享受本次所购房源的全部维修基金补贴，二套房及以上享受50%的补贴。
针对此消息，21世纪经济报道记者致电武汉房地产交易中心，其工作人员表示，暂未接到相关文件。不过，21世纪经济报道从多个交叉渠道获悉，上述通知基本属实，除了各类优惠补贴仅在武汉即将举办的房交会阶段有效，其他政策则将全面施行。具体情况会在房交会开幕时对外公布。
事实上，除此项新政外，武汉还在加速从多个维度提振房地产市场。近日，中国银行湖北省分行、建设银行湖北省分行、交通银行湖北省分行、工商银行武汉分行、农业银行武汉分行、邮储银行武汉市分行等多家国有银行，对包括武汉城建、宸瀚置业、瑞坤、武汉南德、华君睿等在内的武汉房企提供意向性融资总额达96.23亿元。在土地出让方面，武汉打破一年3次集中供地规则，采取多频次推地策略，吸引企业参与。
“这些政策的目的都是为了提振房地产市场信心，”12月7日，中指研究院华中市场研究中心主任李国政对21世纪经济报道记者表示，但市场复苏不可能一蹴而就。后续，武汉仍要密切关注市场走势，继续用好“政策工具箱”，随时做好精准施策准备。
市场表现低迷
武汉市住房保障和房屋管理局对外公布的数据显示，2022年1-10月，武汉市新建商品房网签销售12.45万套，网签销售面积1396.48万平方米，同比减少34.03%；新建商品住房网签销售9.33万套，网签销售面积1052.23万平方米，同比减少42.96%；存量房成交6.98万套，成交面积696.01万平方米，同比减少20.05%；存量住房成交6.55万套，成交面积638.15万平方米，同比减少22.45%。截至2022年10月末，已批准预售尚未网签的商品住房18.16万套，面积2109.64万平方米。从整体数据表现来看，整体库存居高不下，流动性差。
与此同时，市场呈现结构性特征，区域发展冷热不均，房企表现也截然不同。中指院数据显示，2022年11月，武汉商品住宅成交64.92万平方米，为今年单月成交最低。从成交结构看，主城区占据主力，销售套数占比62%，洪山区和汉阳区分别成交853套和846套，分别排名第一和第二位。从去化率来看，市场分化明显，11月仅有1个日光盘，即位于江岸区的武汉天地云廷三期加推售罄。此外，东西湖区的万科翠湖隐秀、武昌区的福星惠誉月亮湾壹号、汉阳区的城投融创国博城开盘去化在5成以上，其余项目开盘去化率均低于50%。“市场存在明显的区域、产品差异，”李国政表示，其中，主城区去化周期约15个月，新城区接近20个月，有些单价在每平米一万元以下的刚需盘举步维艰，但地处内环的高端滨江楼盘可以日光。
“今年10月起，新一轮提振措施陆续出炉，武汉打出了组合拳，有效促进了需求释放，国庆后武汉市场迎来小幅反弹。政策效应得到一定体现。”李国政表示，但随后疫情再次反复，人口流动大幅减少，政策效应减弱，影响市场成交，“金九银十”也是近年来“成色”最差的。随后的11月住房成交则创出今年单月成交最低。
戴德梁行武汉公司研究部经理胡韵也表示，从武汉住房保障和房屋管理局的数据来看，2022年前三季度武汉市新建商品住房批准预售面积同比减少54.58%；新建商品住房网签销售面积同比减少43.67%，市场整体呈现供需双放缓的态势。在价格走势方面，根据国家统计局10月份最新公布的70城新建商品住宅价格指数来看，武汉市商品住宅市场整体价格环比上月下降约0.6%，同比去年下降约6.4%。“目前武汉市商品住宅市场去化周期在全国重点城市中处于中游位置，均价与其他中部重点城市相当。”
武汉的表现只是全国市场的缩影。中国房地产指数系统百城价格指数数据显示，2022年1-11月，全国重点100城销售面积累计降幅近四成。戴德梁行研究部数据也显示，自2021年9月起，全国70城中新建商品住宅价格环比下跌的城市便开始超过半数，截至今年10月达到58个，占比接近83%，价格下行已成大部分城市普遍情况。
多措并举稳定市场
尽管如此，作为全国楼市重点城市的武汉市，依然表现出不一样的特点。
从住宅成交面积来看，2022年前三季度武汉新建住宅销售面积960万㎡，仅次于成都、青岛、上海。胡韵表示，从销售情况来看，从全国范围来看，武汉市处于第二梯队，也是中西部城市中，除成都外销售情况最好的城市。
从土地出让方面来看，中指院数据显示，由于企业拿地积极性降低，加上政府主动缩减供应以稳定市场，今年前11个月，武汉土地出让金收入606.27亿元(全口径)，较去年同期下降57.7%。
事实上，武汉市打破常规，推出多频次推地策略。日前，武汉市第四批集中供地刚刚结束，武汉第五批集中供地又将于12月8日、12月16日出让，将首次启用拍卖模式，流程更加快捷，共推出各类用地19宗，土地总建筑规模约105.68万平方米，起始价总额约116.24亿元。
“过去一年多的土地集中出让制度，造成目前市场供应集中上市特征，不少片区同质化明显，竞争更加激烈，回报率不尽如人意，也影响到企业对于后市的预期与投入，谨慎拿地就是最明显的体现之一，”李国政表示，下一步，武汉将优化出让规则，降低综合成本，增加小体量、核心区优质地块，吸引企业入市，提高活跃度。
当下武汉上述新政的推出，也被视为“稳市”举措之一。“但当下市场缺乏的不是购房名额的问题，”湖北一资深房地产开发企业负责人表示，当前市场上二手房与新房价格倒挂，关键政策不能调整，开发商拿地热情难以回升。
在消费端，李国政指出，从市场表现来看，武汉购房结构以首套房为主，购买首套房的人群比例一度达到70%，实现了“房住不炒”，出手的基本为刚需和改善家庭自住。为支持居民消费，武汉今年对二套房首付比例进行了优化，从50%或70%一律降至40%，并且取消了144平方米户型面积的限制，有力促进改善性购房需求扩大。
此前，《2022年第四季度全市预计达到销售条件的商品房项目清单》显示，第四季度武汉有109个项目入市，达到销售条件的商品房面积有279.9万平方米。
12月份作为2022年收官的最后一个月，从政府到市场主体都在加速冲刺。在李国政看来，接下来，武汉仍将是买方市场，上市供应比较集中，也是企业抢收回款的阶段，前期的政策效应仍会持续，加上央行支持房企融资改善，市场信心不断复苏，也会推动刚需自住不断入市，保证市场逐渐稳定下来。
但当下这些政策组合拳，彻底盘活当前市场依然难度不小。李国政建议，在政策方面，还可考虑进一步降低房贷利率，加快保交楼力度，推进租购并举具体措施落地，吸引人才留汉创业就业，二手房交易税费减免等，千方百计保证武汉楼市及经济平稳发展。“如果疫情放开，趁着春节平稳过渡，武汉楼市或将触底反弹，迎来市场的全面回升。一旦经济反弹复苏，针对楼市的短期刺激政策可能会收回。”
而也有消息表示，武汉市正与银行方面沟通，筹划将首套房比例从30%降至20%。
胡韵也表示，随着稳市场、保交楼、降息等政策效应的释放，预计明年整体市场表现或好于今年，但长期来看，房地产市场供需关系仍受外部经济环境、产业结构、人口流入流出情况等诸多因素影响。
（文章来源：21世纪经济报道）
