以亚奥商圈为核心的京北商业早已成为商业项目布局的高地。近日，北京商报记者从北辰集团获悉，旗下商业项目POLPAS北辰荟预计今年四季度入市。作为国家会议中心2期的配套商业项目，POLPAS北辰荟如何平衡亚奥商圈客群与会展流动客群成为运营的看点。专家分析指出，现阶段商圈内商业项目竞争激烈，想要真正立足亚奥商圈，还应在品牌层级、文化特色上下功夫。

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四季度入市

伴随会展业的复苏，国家会议中心的业态更为丰富。由北辰集团持有的POLPAS北辰荟将于年底正式在国家会议中心二期开业。据北辰荟招商负责人透露，POLPAS北辰荟正处于品牌招商及内部装修阶段，预计今年四季度入市。

在记者实地走访中看到，POLPAS北辰荟外立面主体已经建造完成，场外草坪等基础设施正在修整完善中。通过模拟沙盘记者了解到，POLPAS北辰荟地下一层主要为美食街区、超市、艺术空间等体验业态为主；一层主要为国际品牌、旗舰店及轻食餐饮；二层主要为运动休闲品牌及生活服务业态；三层主打商务宴请。同时，商场三层还将打造5000平方米的京北首个屋顶餐酒微醺体验街区。

据悉，POLPAS北辰荟总体量为5.5万平方米，覆盖地下两层、地上三层，预计引入品牌100余个。其中，零售、餐饮、体验业态占比分别为30%、35%和35%。

除了商业规划外，在国家会议中心2期中还将引入两家五星级酒店，预计2025年底完工，其中，POLPAS北辰荟将通过二层连桥与酒店及国家会议中心2期场馆连接。

瞄准白领与会展客群

“目前，项目招商进度已达50%，确定了一些国际品牌、运动体验类品牌和餐饮品牌入场。该项目将以3-5公里内的居住及周边商务人员为主要辐射客群，所以POLPAS北辰荟没有布局亲子业态。”上述负责人向北京商报记者介绍。

POLPAS北辰荟所处的商圈为亚奥商圈，是北京市赛事、文化、国际交往的重要涉外窗口。公开信息显示，2023年国家会议中心已确定会展项目超400场。同时，随着亚投行总部及中科院相关金融科研机构的入驻，写字楼办公用户也越来越多。

“目前，项目周边覆盖住宅社区及写字楼客群超277万，将辐射3公里内400余万会展人群以及25所院校带来的约38万学识群体。同时，还有约1300万来‘鸟巢’‘水立方’旅游的旅游客群。”上述负责人透露。

除了商务、会展的功能之外，亚奥商圈更是北京市民日常、周末亲子活动和外地旅游消费的热门地。商圈内的商业项目繁多，对POLPAS北辰荟而言将产生分流和制约的影响。其中，新奥购物中心较早进驻该商圈，以餐饮、百货、亲子消费为主；新辰里也经过多轮改造，辐射周边社区；开业不足半年的北投购物公园主打体验业态，引入了森林动物局、完美世界影城、探洞工厂等门店；DT51在品牌层级上更高，开业初期就引入了20多个全国首发品牌，更有 GUCCI、BURBERRY、MAX MARA等奢侈品品牌进驻。

有城市更新专家指出，会展客群多为商务消费者，流动性强，且特质不一，这就要求商业项目有足够多类型的品牌业态辐射消费者。会展客群与POLPAS北辰荟看上的写字楼客群需求不同，会展客群对餐饮品牌要求更高，写字楼客群却更加关注商业项目的便利体验，所以服务好哪类客群，是该项目需要深思的方向。

做好商圈增量

众多商业项目竞争中，如果出圈或找到自己生存的空间，是POLPAS北辰荟最重要的课题。北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳表示，目前来看，亚奥商圈有足够的高端消费人群和北京地标景点，但同时商圈内商业项目众多，且商业项目定位皆不同，POLPAS北辰荟想要破局亚奥商圈，必然要区别于商圈内商业项目独特的项目发展特色。

2022年11月，北京市商务局发布《北京市商业消费空间布局专项规划》指出，亚奥商圈定位更新提升型城市消费中心，在朝阳区项目计划中进一步明确，未来将重点打造亚奥、朝青等城市消费中心，建设成为汇聚国际大型赛事，加快新业态发展，建成品牌集聚、品质高端、品位独特的商业消费集聚区。

赖阳认为，目前来看，POLPAS北辰荟能否引进足够有量级的品牌来支撑项目定位是当下的运营难点。POLPAS北辰荟作为辐射白领客群的小体量商场，在品牌引进方面相较于大宗购物中心更具有引进难度，所谓有量级的品牌并非是将现有的成熟品牌直接引进，更应该有超前的眼光对品牌进行预判，只有更具有竞争性的品牌矩阵优势才能有效帮助商业项目突围亚奥商圈。

“现阶段，亚奥商圈的写字楼项目较为分散。作为接轨国家会议中心的商业项目，未来POLPAS北辰荟更应该在文化渲染上下功夫，通过引进文化展览、小剧场等体验业态进行中西方文化交流。”上述城市更新专家指出，同时，在餐饮品牌上可通过引进米其林餐厅、黑珍珠餐厅等具有一定规格的不同类型的餐饮品牌，满足赛事、会议客群需求，体验文化属性，或是POLPAS北辰荟突围亚奥商圈，乃至在北京商业中体现独特优势的重要途径。

（文章来源：北京商报）