行情回顾：涨幅位列尾段，落后大盘7.18 个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.3%，落后大盘1.99 个百分点，在29 个中信行业板块排名中位列第22 名。本周上涨个股共46 支，较上周增长 25 支，下跌股数为95 支。( 若无特别说明， 本周报告中本周指2021/10/31-2021/11/06)。

新房成交情况：本周44 个城市新房成交面积为603.7 万平方米，环比提升3.5%，同比下降20.4%。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为106.3、282.1、215.3 万平方米，环比变动分别为5.6%、9.9%、-4.7%。从4 周累计环比来看，本周一线城市除上海(58.7%)外，北京(-3.1%)、广州(-1.1%)、深圳(-10.2%)环比均有下降。二三线城市中，莆田(367.6%)、东莞(143.4%)等共计28 个城市环比实现增长；其余二三线城市中，淮南(-59.5%)、台州(-23.9%)等共计12 个城市环比出现下降。

二手房成交情况：本周10 城二手房总成交面积为79.9 万方，环比增长0.1%，同比下降41.4%。本周10 城总成交套数为8244 套，环比下降0.4%，同比下降42.2%；总成交面积为79.9 万方，环比增长0.1%，同比下降41.4%；样本一线、二线和三线城市的成交面积环比变动分别为-6.1%、-0.2%、15.2%。

去化情况：本周我们跟踪的12 座样本城市平均去化周期为16.2 月，环比下降12.8%。一线城市去化周期为14.2 月，环比增长0.5%；样本二线城市去化周期为18.3 月，环比下降21.3%；三线城市去化周期为15.0月，环比下降15.7%。

政策追踪：央行主管发文称房地产信贷政策环境正在改善；住建部表示前三季度全国40 个城市的93.6 万套保障性租赁住房77%已开工；广东多地降低个人转让住房交易税率；无锡、南通、宁波本周进行集中供地土拍，广州、天津滨海新区、杭州、济南发布第三批集中供地挂牌公告。中央政策方面：央行主管发文称房地产信贷政策环境正在改善；住建部表示前三季度全国40 个城市的93.6 万套保障性租赁住房77%已开工。地方政策方面：东莞、珠海、肇庆、江门、惠州、揭阳等地降低个人转让住房交易税率；西安因地块流拍暂停共有产权房资格审核；北京就商品房预售资金监管公开征求意见；长春首提允许抵押土地使用权或在建建筑办理预售；南京印发“十四五”住房发展规划；深圳就既有非居住房屋改造保障性租赁住房公开征求意见；成都市住建局发文明确预售款监管事项、优化支取条件；广东修改房产税施行细则条款以明确征收范围；无锡、南通、宁波本周进行集中供地土拍，广州、天津滨海新区、杭州、济南发布第三批集中供地挂牌公告。

融资情况：发行规模共计96.58 亿元，净融资额环比减少44.43 亿元。

本周(11.01-11.07)共发行房企信用债9 只，环比减少2 支；发行规模共计96.58 亿元，环比增加0.87 亿元，总偿还量116.40 亿元，环比增加45.30 亿元，净融资额为-19.82 亿元，环比减少44.43 亿元。

投资建议：1。我们认为随着信贷端政策的边际放松，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，预计后续房企分化将加速。利好现金流优秀，负债情况良好，土储分布城市能级较高的头部国企和民企，如保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团；2。推荐关注运营能力逐渐得到市场认同且住宅开发业务相对稳健的龙头商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；3。

今年保障房政策不断推出，推荐关注逆周期的代建赛道龙头：绿城管理控股

风险提示：疫情影响超预期；政策放松不及预期；销售超预期下行

（文章来源：国盛证券）