需求侧：房企后端融资放松确定性比前端更强，新增居民中长贷同比转正从资金量来看，10 月单月新增居民中长贷4221 亿元，同比+4%，自今年5月份以来首度转正；1-10 月累计新增居民中长贷5.14 万亿元，同比+2.7%(对比上月+2.6%，2020 全年同比+9.2%)。1-10 月累计新增居民中长贷占新增贷款的比重为29.3%(上月同口径数据为28.2%，2020 年全年为30.3%)。

10 月15 日，央行召开第三季度金融统计数据发布会，回应房地产行业相关热点问题。央行金融市场司司长邹澜表示部分金融机构对于30 家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，人民银行、银保监会已于9 月底召开房地产金融工作座谈会，保持房地产信贷平稳有序投放。在央行“两维护”基调下，四季度行业流动性紧张情况于房企后端融资率先缓解，刚性购房需求得到一定保障，利于推进供需两端双平衡，维护房地产市场健康发展。

供给侧：10 月房企境内发债规模缩减，美元债一级市场发行回落10 月房企境内外单月合计发债288 亿元，环比-57.5%(9 月+28.3%)，同比-61.7%(9 月-26.6%)，单月净融资-344 亿元(9 月-437 亿元)。其中10月境内发债规模持续缩减，环比-54.6%至187 亿元，单月净融资-219 亿元。10月美元债一级市场发行有所回落，房企美元债单月发行101 亿元，环比下降61.9%，同比下降71.9%，单月净融资额约-125 亿元(9 月为+60 亿元)。

10 月房地产集合信托成立金额约87 亿元，同比下降72.2%，占单月集合信托成立规模的比重降低至11.9%。1-10 月房地产集合信托募集资金4274 亿元，同比下降32.7%，占整体集合信托募集资金比重约29.2%(2020 年全年为29.7%)。

境内资金价格方面，10 月高资质房企发债利率总体较前期有所下降，招商蛇口新发超短融利率较前期小幅提升。海外债方面，10 月由于部分房企信用风险暴露，中资美元地产债二级市场价格出现波动，中资美元房地产债指数下跌12.0%，中资美元房地产高收益债券下跌17.7%。从一级市场来看，10 月多数房企暂缓融资安排，而部分融资主体新发美元债利率明显提升，债券期限缩短。

近期流动性紧张背景下部分房企债务违约，房地产企业境内外发债持续承压。考虑到银行目前风险偏好尚未完全恢复，对开发贷投放相对审慎；而为缓解行业压力及保障刚性购房需求，预期杠杆将从企业端向居民端切换，年末居民按揭或将进一步“量增价降”。

投资建议：央行9 月24 日会议定调“两维护”，10 月15 日进一步释疑“α风险”暴露和“β系数”健康稳定；预计四季度房地产行业流动性紧张情况将持续修复，开发贷和按揭贷将持续回暖，竣工端将维持较高增速，房地产税试点利于降低开发和购房环节的税收压力，试点地区购房限制措施有望逐步退出，资本市场的悲观预期将进一步修复，房地产板块的近期表现和持续性值得期待。看好经营能力、品牌优势、信用优势、产品美誉等综合实力较强的龙头房企，重点推荐万科A/万科企业，保利发展、中国金茂；建议关注金地集团、招商蛇口、融创中国、中国海外发展、华润置地、新城控股、金科股份等。

风险分析：全球通胀预期和大宗商品上涨或导致利率有上行压力，或对资金密集型的地产开发造成潜在影响；新冠疫情和中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务集中偿还期，部分房企或出现信用违约；房地产信贷规模受限

（文章来源：光大证券）