首批公募基础设施信托基金(REITs)来了。9只公募REITs公布了发行配售结果，这项新型金融产品一经发售就掀起热潮，在一天之内就结束募集，投资者就像打新股一样抢购REITs基金，9只REITs中最低的配售比例仅为1.76%，创下公募基金配售比例新低。

不同于股票型与混合型基金，这批全新的公募品种第一次把高速公路、产业园等基础设施作为投资对象。如此受欢迎的公募REITs收益前景和投资风险如何?记者对公募机构人士进行了采访。

深圳两项目认购活跃

首批9只REITs在询价过程中，券商、保险、私募以及信托等众多投资机构已经对REITs表现出浓厚的兴趣。面向公众投资者发售的部分全部超募，首钢绿能公众认购配售比例最低，仅为1.76%。

9只公募REITs合计募集金额达到314亿元。由平安基金担任管理人的广州广河REITs募资规模最大，达到91.34亿元。

在首批公募REITs包含了两个深圳基础设施项目。由博时基金担任管理人的蛇口产业园REITs，以招商蛇口产业园内的万融大厦和万海大厦为基础资产。该REITs吸引到10家战略投资者，此次募资20.79亿元，在网下发行时有效认购倍数高居9只REITs之首，高达15.31倍，本次公众配售比例仅为2.39%。

另一个本地项目盐港REITs的底层资产为盐田港现代物流中心，总建筑面积超过47万平方米，是国内最大盘道直入式单体仓储配送中心，此次纳入基金的一期和二期建筑面积约32万平方米，盐港REITs募资18.4亿元。

高比例分红成为主要特征

公募REITs发售如此火爆，但对于大部分散户来说，公募REITs是一个全新的投资领域。

REITs是向投资者募集资金投资于不动产，然后向投资者分配投资收益的一种投资基金。海外市场REITs投资的不动产包括住宅、商业物业、基础设施等，但目前国内市场推出的公募REITs仅限于投资基础设施。

博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨指出，首批REITs的底层资产主要是成熟优质、运营稳定的基础设施项目，收益比较稳定。以往散户很难参与这些资产的投资，REITs相当于把基础设施资产的股权或者权益权拆分成了小份，使得个人投资者也可以通过基金持有这些资产，拓宽了资产配置的途径。

平安基金经理孙磊表示，基础设施公募REITs可以让投资者用比较少的资金投资到大型的基础设施项目中，从而分享项目的运营收益和增值收益。公募REITs的一大特征就是高分红比例，基础设施基金每年至少要把90%以上可供分配金额分配给投资者。

中风险等级封闭式运作

权益类公募基金投资的股票每天都能看到价格波动，而以基础设施大项目为投资对象的REITs又有怎样的风险特征呢?

“REITs的风险收益特征基本上介于股票和债券之间，价格波动性肯定比债券要高，甚至一些比较严格的投资人会把它划分为同于股票。 因为不同的项目的类型不同、地域不同、运营管理人的能力有不同，理论来说是应该有不同的风险等级的，不过目前大部分都将其设为中等风险。”胡海滨说。

与普通公募基金不同，REITs采取的是封闭式运作，不开放申购或是赎回，投资者只能通过场内进行基金份额交易。孙磊指出，REITs基金的净值会因为基础设施项目运营情况、证券市场波动等因素产生波动。由于不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，REITs同样可能因为宏观经济不确定性受到影响。

通过长期投资获取收益是公募REITs的一大特征。胡海滨表示，从海外的经验来看，机构投资人还有个人投资者都会去投。个人投资者主要用的是养老金的个人账户，因为养老金的投资期限一般都比较长。从首批公募REITs的发行看，投资人主要还是以机构投资者为主，有长期稳定的资金来源且对收益要求比较稳定的投资人更适合投资REITs。