行业追踪(2021.10.25-2021.10.31)
一手房：环比上升3.13%，同比下降31.58%，累计同比上升5.96%本周跟踪36 大城市一手房合计成交3.03 万套，环比上升3.13%，同比下降31.58%，累计同比上升5.96%，较前一周减少1.6 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-2.98%、12.96%、-6%；同比增速分别为-44.99%、-15.45%、-39.73%；累计同比增速分别为17.89%、10.49%、-10.17%，较上周分别增加-3.15、-1.25、-1.25 个百分点。一线城市中，北京、上海、深圳环比增速分别为-30.49%、10.22%、-20.41%；累计同比分别为37.46%、27.49%、13.15%，较上周分别变动-2.94、-0.36、-3.59 个百分点。
二手房：环比下降18.75%，同比下降55.34%，累计同比下降3.4%本周跟踪的11 个城市二手房成交合计0.6 万套，环比下降18.75%，同比下降55.34%，累计同比下降3.4%，较上周减少0.51 个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-37.97%、-1.94%、14%；同比增速分别为-57.46%、-52.17%、-66.7%；累计同比增速分别为-2.91%、-4.02%、-1.87%，较上周分别变动了0.76、-1.47、-1.82 个百分点。
库存：去化周期36.6 周，环比下降11.01%
截止本次统计日，全国14 大城市住宅可售套数合计68.47 万套，去化周期36.6 周，环比下降11.01%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-43.25%、0.74%、0.18%。
投资建议：
本周跟踪36 大城市一手房合计成交3.03 万套，环比上升3.13%，同比下降31.58%，累计同比上升5.96%，较前一周减少1.6 个百分点。本周跟踪的11 个城市二手房成交合计0.6 万套，环比下降18.75%，同比下降55.34%，累计同比下降3.4%，较上周减少0.51 个百分点。截止本次统计日，全国14 大城市住宅可售套数合计68.47 万套，去化周期36.6 周，环比下降11.01%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-43.25%、0.74%、0.18%。
10 月房贷利率首次整体下降。贝壳研究院报告发布的最新报告显示，10 月90 城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1 个基点。业内人士认为，这是今年以来房贷利率首次出现整体下降，预计未来在贷款首付比例和利率方面将对首套房购房者予以支持。克而瑞研究中心也认为，房贷利率最紧的时候应该已经过去，未来房贷利率会趋于平稳，即放款的速度会加快、利率上升的势头暂告一段落，对于购房群体是一个好信号。
一线城市二手房成交量下降，深圳创近10 年新低根据多家机构公布的数据，一线城市10 月份的二手房网签量出现集体下降：2021 年10 月，北京二手房住宅网签9340 套，同比下调53.4%，环比下调25.7%，这也是北京二手房市场连续7 个月成交下调，更是年内首次跌破万套；今年10 月，广州二手住宅网签为5253 宗，环比下降15.25%，同比下降50.91%；最值得注意的是，深圳二手房成交量已降至近10 年新低。10 月份，深圳全市二手住宅过户套数为1605 套，环比下滑9.1%，过户套数为2012 年3 月以来的最低值。上海的二手房网签数据虽暂未公布但业内预测也难言好转。对于市场快速转冷，中指研究院指出，除了下半年来信贷环境收紧，前期中央、地方密集调控政策的出台也对市场预期造成影响，使得10 月房地产市场整体延续降温态势。“虽然9 月底以来央行多次向市场传递积极信号，但在下行预期已经形成时短期内市场表现还未回稳。”
楼市因城施策。北京加强商品房预售资金监管。11 月4 日，北京市住房和城乡建设委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法》，明确了商业银行的监管责任，将以两年为周期组织考核评价，淘汰未履行预售资金监管职责，以及无法承担预售资金监管工作的银行；同时购房人可凭网签编号和密码，通过政府网站查询账户的出入账信息和余额；新增政府接管账户和资金实施封闭管理的制度等等。我们认为，供应端将持续以规范房地产市场秩序为主，需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度，“因城施策”会保持常态化。
房地产税改革试点工作正式启动，短期可能对市场预期形成较大冲击，长期量价仍由住房供求基本面决定。随着百强销售下行，多地出现土地流拍，行业风险事件频出，地方政府在限价限贷、网签进度、按揭额度、购房资格和首付款审核等多方面都有边际放松的空间，我们维持8 月看好地产板块的净利率触底、地产供给侧改革、持仓低、估值低的四个原因，持续推荐：1)优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2)优质成长：金科股份、阳光城、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团；3)优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业等；4)低估价值：城投控股、南山控股等。
风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹
（文章来源：天风证券）
