中新经纬11月12日电题：房地产市场的调整是短中期调整

作者连平植信投资首席经济学家兼研究院院长、中新经纬研究院特约专家

2021年下半年以来，中国房地产市场景气度全面下行，市场预期迅速看淡。短中期房地产市场运行和政策变化引起市场高度关注。

短期看，我认为中国房地产市场是全面转冷的，包括投资增速、供地、价格。展望2022年，房地产投资增速可能维持在一个相对较低的水平。因为信贷扩张速度已经没有办法同2015年前的较高增速相提并论，整个金融环境也在收紧，包括信贷及其他非信贷融资。剔除掉疫情冲击带来的特殊影响，对比2017年、2018年、2019年三年平均水平，我们预计2022年商品房销售和土地购置可能会出现负增长，房地产开发投资增速也会比2021年有所下降。

长期看，要看到流动人口已经并将继续成为城市人口增长的主要动力。人口流动主要有两个维度，一个是农村向城市流动，一个是小城镇向大城市和核心城市流动。未来人口流动可能会呈现四个重要趋势：一是人口持续向东部集聚；二是一线城市常住人口增速放缓，都市圈人口增速提升；三是中西部地区省会城市的虹吸效应将继续较为明显；四是公共服务水平将成为流动人口的重要决定因素，公共服务水平越高的地区对人口的吸引力越强。

新型城镇化将推动区域性住房需求进一步提升。2020年，中国城镇化率为63.89%，与发达国家相比还有差距，未来城镇化发展的空间依然很大。根据我们的实证分析，在其他条件不变的情况下，城镇化率每提高1个百分点，中国流动人口规模将增加0.07亿。因此，我们预计2035年中国常住人口城镇化率有可能达到70-75%。这意味着未来14年中国将新增流动人口0.7-1.1亿，城镇地区将新增1.5-2.1亿。因此，随着中国城镇化持续发展，流动人口规模增加，城市地区的住房需求也将随之增加，未来整个房地产市场分化局面还将继续，且可能比现在更加明显。

我对中国房地产市场中长期的发展并不悲观。住建部数据显示，2019年，中国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米。但需求并不会因为现在人均水平已经近40平米而消失。其实两方面的因素应该要考虑到：一是中国的计算面积为建筑面积，并非实际有效面积；二是很多中小城市人口在逐步减少，但在一些重要城市人口则进一步流入，房地产市场还有很多的需求可以让其保持稳增长。我认为，目前房地产市场出现的调整，是短中期调整。

对于房地产市场在中国经济中的作用，以及这个市场发生的变化所带来的影响，应该说是有目共睹的。未来我们可以进一步通过各种政策调整来减少对房地产市场的依赖，但要真的告别这种依赖还很难。说到底，房地产市场、房地产行业肯定还会是一国经济中最为重要且影响最大的一个行业，它会对投资、消费等各方面产生一系列的影响。

对于未来房地产市场调控相关政策，我建议，长期而言，还是要使得住房和房地产政策能够提高房地产市场资源配置效率，让人口、土地、金融等各种资源在发展过程中很好地加以匹配。

（文章来源：中新经纬）