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“目前，我们正在经历房地产市场的特殊时期，市场依然处于底部运行状态。今年前8个月，我们非常重视需求端的政策调整，下一步，我认为更要重视供给端政策的进一步优化，解决供给端债重、供减和地价高的问题。”中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹如是说。

她是在9月15日召开的“2022中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十九届中国房地产品牌发展高峰论坛”上作出的上述表述。

秦虹表示，今年以来，全国“因城施策”政策频次达到300余次。金融政策调整力度也比较突出，放款周期大大加快。从需求端的市场看，市场依然是底部，从需求端的政策看，“因城施策”已经全面和广泛展开。“但当前房地产市场跳出底部依然有一定的难度，主要是受制于供给端的负面影响和居民收入预期的影响。”

从中长期看，她认为，“十四五”期间中国房地产市场需求端依然会保持“总量高位、增速低位”。按照目前的住房现状以及未来发展的预期，预计“十四五”期间我国住房需求的潜在需求年均中数达到12亿平方米左右。“未来5年房地产市场的潜在需求规模仍大，虽然增速低位，但年均12亿平方米左右的商品住房潜在需求，这个总量仍是高位，潜在需求的释放除了有收入增长支撑外，还需要房地产供给端的优化。”

在此背景下，秦虹认为，目前影响房地产市场健康发展很重要的问题在于供给端，主要问题有债重、供减、地价高等三个方面。具体来看，今年7月、10月，包括明年1月、3月、4月都是房地产企业还债的高峰，按照展期到期的债务来进行计算的话，今年四季度以及2023年开发企业依然有不小的还债压力；另一方面，从去年下半年到今年房地产市场的土地供给、土地购置和新开工面积都在大幅下降，新开工面积已经连续3年负增长。这对房地产市场的健康发展是不利的。此外，尽管今年土地的供应面积、购置面积明显下降，但是楼面地价却变化不明显，土地的价格存在偏高的情况。

谈及如何解决供给端债重、供减和地价高的问题，秦虹建议，首先要加大政策支持力度。其次，在控制房地产企业负债率的同时，应该增加房地产企业的股权融资的渠道，恢复资本市场房地产企业的融资功能和再融资功能。此外，盘活房地产企业存量资产和城市的低效资产以及试点探索预售资金监管的优化和商品预售制度的改革等。

（文章来源：证券时报·e公司）