近日，住建部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》(简称《通知》)，剑指楼市多环节乱象，进一步加大了业内对于下半年楼市调控从严、从紧的预期，房地产市场进入整治关键阶段。另外，该通知还明确给出了时间表，力争三年时间，实现房地产市场秩序明显好转。住建部相关负责人也表态：“对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责”，并强调“下一步还将加强房地产金融管控”，这意味着，未来房地产市场强监管将成为常态化。

楼市调控政策从严

近两年来，我国相关政府部门对于房地产市场调控措施一直在频频表态。2021年以来，中央始终坚持“房住不炒”定位不变，房地产金融监管持续强化，多个热点城市房地产调控政策不断加码，力促市场情绪理性回归。数据显示，2021年6月房地产调控政策依然密集发布，单月房地产调控次数高达52次，叠加1-5月的234次，2021年上半年全国房地产调控次数高达286次，仅次于疫情影响下的2020年。

对于此次住建部等八部门发布的《通知》，中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任、研究员王业强在接受《中国产经新闻》记者采访时表示，首先，这是国际国内形势对比变化要求加强楼市调控。2021年，全球经济仍将继续处于低利率和流动性相对过剩的环境下，美国等发达经济体短期内尚未摆脱经济恢复对流动性的依赖。充裕的外部资金在一定程度上对国内的资产价格形成上涨的压力，部分热点城市的楼市热度上升，房价地价上涨预期加大。因此，加强楼市调控，稳定国内楼市非常重要。

其次，这是房地产业进入新的发展阶段的客观要求。自2016年底中央经济工作会议提出“房住不炒”定位以来，房地产调控取得显著成效。多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度正在逐步建立，房地产市场平稳健康发展的长效机制正在逐步完善。进入“十四五”时期，中国已全面转向高质量发展阶段，房地产业也进入了新的发展阶段，客观上要求对整个房地产行业进行规范化管理，使之更好地满足人民对美好生活的需求。

第三，这是楼市调控政策走向精细化的标志。2018年中央经济工作会议明确提出“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任”，随后各个城市纷纷进行“一城一策”政策试点。经过3年多的实践，调控政策更趋精细化，调控频率加大、区域更加精细、人群进一步细分，尤其是深圳二手房指导价的出台，更是标志着房地产调控政策逐渐走向精细化、完备化、体系化。如通知提出重点整治从房地产开发、到房屋买卖、住房租赁、物业服务等多领域。

与此同时，苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金向《中国产经新闻》记者表示，房地产调控政策持续趋严的决心是很大的。“房住不炒”的背景下，各类政策正在逐步细化和具体化，此次通知便是典型例子。

未来房企融资、拿地的限制将持续存在甚至还会加强，融资环境改善的概率很小。部分房企若继续扩张规模，其资金回笼节奏与成本付出的节奏相匹配的难度会越来越大，债务出现违约的概率将变大。

“此外，在房地产市场上，除了过快上涨的房价以外，市场诸多乱象扰乱市场正常运行，侵害消费者权益。”陶金进一步说道。

房地产市场监管常态化

值得关注的是，《通知》强调要加强房地产金融管控。对此，王业强指出，从2020年下半年开始，房地产金融管控政策持续收紧，控制居民过高加杠杆、控制资金违规流入房地产市场就成为房地产金融管控的重点。在供应端通过实行房地产贷款集中度管理，在需求端通过设置“三道红线”，全面压缩、降低房地产信贷规模，倒逼房地产行业去杠杆。一方面通过推进金融供给侧结构性改革，引导金融机构增加对制造业、民营企业中长期融资的支持力度;另一方面不断加大对“首付贷”“消费贷”“经营贷”资金流入楼市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障民生工程和居民合理自住购房需求。

在陶金看来，从供给端看，主要是指“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理，政策的主要目标是降低房企杠杆率，从长期看也在压缩房企高额的利润，降低房地产投资热度。未来这些政策将日益严格地被落实。需求端看，多地房地产需求端融资收紧、房贷利率提高，全面地限制购房需求。

对于未来房地产市场监管常态化的情况，王业强表示，第一，制度化本身就是常态化。《通知》明确提出建立制度化常态化整治机制，要求综合运用法律、经济、行政和信息化等多种手段，从源头上规范房地产市场秩序。第二，表明了中央坚持“房住不炒”和加强房地产调控的决心。面对复杂多变的国际市场环境，防控房地产市场风险是防控金融风险的重要内涵。第三，保持房地产调控政策的连续性和稳定性，给市场形成一个稳定的预期。房地产行业仍是中国经济的压舱石和稳定剂，房地产调控政策必须坚持“稳”字当头，继续坚持“房住不炒，因城施策”的政策基调。

对此，陶金认为，房地产市场监管常态化的前提是监管更加细化，具体措施逐步增加，以全面监管和控制市场运行，同时打击日常出现的乱象。想要在当前的房地产市场实现有效监管，决策层认识到必须从严监控市场行为。

据了解，2021年以来，中央和地方调控政策整体偏紧，热点城市更是频繁出台房地产市场规范政策，加之住建部相关负责人表态，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。市场分析人士称，此次八部门联合发文，传递了重要的市场信号，对于上半年以来部分城市出现频率较高的扰乱市场稳定的行为进行了总结和关注。此次《通知》也调动了房地产开发企业、中介机构、租赁企业、物业服务企业、金融机构以及网络媒体等各大社会主体，全方位全主体地进行市场监管，全面贯彻“房住不炒”，落实“三稳”目标，预计下半年房地产市场政策端依然从严，而在房地产调控政策持续影响下，房价预期未来几个月涨幅继续收窄，并维持在合理区内。(记者 宁婧)