2021年政府对房地产调控实施面向银行的“两道红线”和22城供地“两集中”政策。房企加速洗牌，部分房企由于无法快速反应，出现债务违约等问题。近期，政府在微调政策，房地产合理资金需求正在得到满足，重新强调房地产支柱产业地位。
中指研究院连续多年对房地产市场大事件进行梳理，总结发布“年度十大热词”系列。现精选出2021年房地产十大热词并加以点评，既是对过去一年的总结，亦借此期许房地产企业在新的一年里能以此为鉴，防风险、控隐患，促进房地产业良性循环。
01“两道红线”
事件：2020年12月31日，央行与银保监会出台《建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行业金融机构划分五档，分档设定房地产贷款占比上限以及个人住房贷款占比上限的两道红线。
表：房地产贷款集中度管理要求
中指点评：
“两道红线”是继房企端“三道红线”后房地产金融审慎管理又一重要政策，但不同的是，“两道红线”是对金融机构端，对房地产贷款的集中管理，其目的是控制信贷资金流向房地产领域，推动房地产、金融同实体经济均衡发展。“两道红线”政策实施，使房地产金融监管更加完善。
02二手房指导价
事件：2月8日，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，共有3595个小区被逐一“标价”。9月29日起，北京市海淀区房地产经纪协会发出行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为，并选择热点小区进行试点。全年全国已有深圳、东莞、宁波、成都等15城推行二手房成交参考价，多数是一二线热点城市。
表：各城市二手住房指导价参考政策及特征
*对“是否要求参考价作为挂牌价上限”的判断，根据政策文件表述和实际挂牌价与参考价综合对比得出
中指点评：
该政策的实施是为了打击房地产市场出现的投机炒房乱象，最终目的还是为了维持房地产市场的稳定。目前来看，出台二手房指导价格政策的还是一些房价涨幅较大的热点城市和区域，因而，该政策对过热城市和地区房价的稳定起到举足轻重的作用。
03集中供地
事件：2月18日，国家自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。
中指点评：
集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。同时，当下快周转依然是行业一大特点，集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力。“两集中”措施实施有利于“稳地价、稳房价、稳预期”。
04“三稳”
事件：3月5日，政府工作报告继续提出：“对于商品房，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。”
中指点评：
今年出台的“三稳”政策既是对去年“房住不炒”政策的强化又是进一步阐释，即稳定房价要从源头——稳定地价开始，抑制过热的土地市场，进而稳定行业预期。此后，围绕“三稳”的各项政策相继出台，金融监管力度加大、防范房地产金融风险等，均体现“房住不炒”和维持房地产市场稳定的调控基调。
05绿色建筑
事件：3月，《政府工作报告》指出，扎实做好碳达峰、碳中和各项工作。政府在《中国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035远景目标纲要》一文中强调：“开展绿色生活创建活动，发展绿色交通和绿色建筑，加快构建废旧物资循环利用体系。大力发展绿色经济，推动绿色转型实现积极发展。”
中指点评：
今年作为“双碳”战略落地实施的开局之年，在中国的碳排放量40%来自于房地产建筑业的现状下，房地产行业积极推动绿色建筑发展显得尤为重要。此外，绿色建筑已成为我国绿色金融的重点支持领域，房企在顺应“双碳”战略的同时，积极探索并善用绿色债券，亦将成为房地产行业未来发展的新趋势。
图：房企绿色品牌发展路径
06房贷收紧
事件：年初，武汉、南京、郑州、重庆、杭州、合肥等城市相继出现银行房贷业务收紧的情况，甚至部分银行还暂停了二手房贷款业务。
中指点评：
银行为落实“两道红线”，房贷额度受限，部分城市房贷收紧，房贷审批时间过长。随着近期央行窗口指导，监管层指示，银行房贷在进行微调，房贷利率下调，审批时间明显缩短，房地产合理资金需求正在得到满足。
07学区房
事件：4月30日，中共中央政治局会议中提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。”
中指点评：
“学区房”一词存在已久，从去年底到今年上半年，一二线城市二手房市场持续升温，与学区房价炒作亦有一定关系，此次中央会议罕见提及“学区房”，既是对“房住不炒”这一政策的进一步落地实施，也反映出政府坚决打击以任何名义炒作房价的决心。
08房地产税
事件：10月15日，《求是》杂志发表习近平总书记的重要文章《扎实推动共同富裕》，文章指出，要“积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，标志着房地产税改革正式进入试点阶段。
中指点评：
房地产税的试点，其目的是为引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。我国目前房地产相关税收体系在保有环节税收缺失，仅上海和重庆试点征收个人住房房产税。开征房地产税短期将对房地产市场和居民生活产生一定影响，房企拿地预期或有下降，住宅产品供应业态或结构也存在调整预期。房产流动性增加下预计新房市场供需矛盾有所缓解，房价上涨动能减弱，投机性需求受到一定抑制，新房销售规模和房价出现阶段性调整。租赁住房供应量增加下房租涨幅受抑制，但须出台政策规范租赁市场避免税负转嫁至租金。
09债务违约
事件：今年以来，各类房地产调控政策频出，融资环境收紧不放松，加之正逢“偿债高峰年”，房企债务违约事件频发，其中部分房企出现到期债务或理财产品兑付逾期等问题。
中指点评：
随着房地产行业进入严监管的调整期，部分房企在经营管理方面未能根据市场形势变化审慎经营，反而盲目扩张，导致经营和财务指标恶化，最终爆发风险。据中指研究院统计，违约企业涉及房地产建筑面积达7.5亿平米。房地产市场剧烈变化，防止房地产硬着陆风险。近期，政策有所调整，随着市场转暖，融资放松微调，房地产企业流动性困难将有所缓解。
表：违约企业涉及项目建筑规模
数据来源：中指数据CREIS(点击试用)
10长期主义
事件：伴随着房地产行业进入调整期，市场加速洗牌，“长期主义”发展观日益受到房地产企业的关注，碧桂园、中海地产等头部房企均在业绩会及各类会议中提到要坚持长期主义的发展观。
中指点评：
随着“三道红线”、“两道红线”以及“两集中”等政策的发布实施，行业对房地产企业提出了更高的要求。房企竞争也将逐步摈弃追求规模扩张的传统发展模式，更加重视有质量的增长，通过提升产品力与服务力提升自身的核心竞争力。在此背景下，房企追求“长期主义”的发展观顺应了行业发展趋势。
