作为国内为数不多的房地产REITs，3月7日，越秀房产信托基金（00405.HK，以下简称“越秀房托”）的年度业绩发布会通过线上形式召开。

越秀房托2021年度业绩报告显示，其全年实现营业收入约为17.97亿元，同比增长2.2%，但相比2019年同期的20.58亿元仍下跌约12.7%；物业收入净额约为12.98亿元，同比下降1.8%，相比2019年同期的14.95亿元下降13.2%。

尽管物业收入净额下降，越秀房托仍然保持稳定的分派，2021年每基金单位分派约0.201元，略高于2020年的0.19855元；总分派额约为7.98亿元，同比增长23%。

值得一提的是，上述年度分派总额并不包括由收购广州越秀金融大厦所宣派的特别派息约8500万元，即每基金单位的特别分派为0.0312港元，并已于2022年2月8日派发。

自2018年底卖出越秀新都會、买入杭州维多利之后，越秀房托旗下8项物业组合一直维持不变，分别为广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心，上海的越秀大厦，武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心以及杭州维多利。

但去年，这一物业组合发生了变化，从8项扩张为9项。2021年10月，越秀房托宣布将从母公司越秀地产以78亿元收购广州越秀金融大厦，年内该收购事项完成。

据越秀房托提供数据，扩大后期资产组合估值已是香港和新加坡上市房产基金所持的中国资产组合中规模最大的，从2021年中期的361亿元增加至439亿元，增幅达21.4%。

越秀金融大厦2015年落成，为国际甲级写字楼，是地处广州珠江新城核心区的策略性位置的地标建筑。此次业绩发布中，广州越秀金融大厦的详细经营数据也得以披露。

财报显示，截至去年底，越秀金融大厦估值为80.3亿元，出租率为96.1%，租约单价为200.3元/平方米/月，按租赁面积统计，2022年到2026年各年到期租约所占比重分别为13.1%、25%、25%、17.9%、19%。

2021年，越秀金融大厦带来的租金收入约为2830万元，占越秀房托总收入的1.6%，在9项物业中属于占比最小的。

白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心，上海的越秀大厦，武汉物业以及杭州维多利的收入占比分别为14.5%、4.1%、3.8%、53.4%、6.6%、10.2%、1.9%。

过去多年来，越秀房托都将旗下组合物业分类为成熟型物业和成长型物业，直到去年的中期业绩报告中，2017年底收购的武汉物业和2018年底收购的杭州维多利的仍被列为成长型物业的行业。

林德良曾表示，一个好的公司得有成长型和成熟型物业的组合投资。成熟型物业是基底，成长型物业可以带来成长性，这样的话，就算在经济周期很差的时候，企业的业绩表现也不会太差。

然而经过多年运营，成长型物业已经进入成熟期，同时因为没有新的成长新物业的注入，到2021年年度业绩报告，越秀房托不需要再对物业组合进行分类。

对于新增收购方面的问题，林德良表示:”收购是要符合我们融资最佳的一个平衡点，以及我们股东多元化最好的一个平衡点的结果，不是追求面粉有多少，面包有多少。”

越秀房托所持有的物业组合中，写字楼收入占比超过50%,达到54%。2021年，越秀房托写字楼收入约为9.7亿元，同比增长4.1%，期末出租率约为90.9%。

“写字楼是可以稳步穿越经济周期的产品”，林德良表示，2021年写字楼的收入早已超过2019年写字楼的收入，今年对写字楼的经营策略重点包括三点，分别是缩短租期、加大去租、优化客户结构。

林德良，真正对公司收入影响较大的是酒店，让酒店收入在2021年恢复到2019年的水平是不现实的要求。

作为越秀房托投资组合中唯一的酒店，广州四季酒店在2019年的收入为4.43亿元，到2021年只有3亿多。

越秀房托方面表示，2021年国内疫情反复波动，广州四季酒店与国金雅诗阁公寓经营回复受到一定挑战。四季酒店适度采取以价换量措施，以保证整体经营持续。

数据显示，广州四季酒店2021年的平均入住率达62.8%,同比提升5.5个百分点，当相较2019年的83.5%，还是存在明显差距；2021年的平均房价为1827元，同比提升3.3%，而2019年的平均房价为2074元。