2 月销售延续低迷走势，市场压力依然严峻。2022 年2 月，30 城新房销售面积同比增速-27.30%，环比增速-42.10%，成交套数同比增速为-28.36%，环比增速为-40.13%，本月成交面积和套数同环比均有一定幅度下滑，目前销售正处于筑底的过程中。分线来看，一、二、三线成交面积同比增速分别为-6.51% / -23.14% / -51.65%，环比增速分别为-34.12%/ -42.38% / -51.12%，一、二、三线城市成交同环比均有所恶化，销售修复还有需时日，三线城市销售压力依旧最大，未来区域间的分化将继续拉开。

扩内需、稳增长，供需两端政策持续发力。近期，中央及各省市从供需两端持续发力，郑州“认购不认贷”更是打响主要城市政策托底楼市的第一枪。具体来看，供给端政策主要包括：预售资金监管纠偏、并购贷款、保障房贷款不再计入‘三条红线’相关指标等；需求端主要包括：下调商贷首付比例和房贷利率、加大住房公积金贷款力度等。

3 月份是行业政策密集期，预计两会之后会有更加有力度的“稳增长”

举措出台。

板块处于业绩压力期，但不应为目前关注重点。从房企公布的业绩预告或快报来看，多数企业的表现不及市场预期，部分甚至出现归母净利润同比大幅减少90%以上的情况。各企业业绩下降的主要原因有：

1)基本面下行趋势下，计提跌价准备；2)受前期限价和高地价的影响，结算毛利率持续下滑；3)受资金紧张及疫情等因素影响，交付项目数量减少等。我们认为房企当前的业绩是过去3 年左右经营情况的体现，市场对房企业绩下修早有预期，目前的关注点不应放在房企的当期业绩上，行业政策环境和房企融资环境的改善是行情主要催化剂。

住宅板块估值修复在途，向上空间较大。截至2022 年2 月28 日，房地产板块市盈率为7.60X，目前板块估值高于1 年移动均值7.35X，低于3 年移动均值8.51X，房地产板块市净率为0.96X，稍低于1 年移动均值1.00X，低于3 年移动均值1.23X，住宅板块估值修复拐点初现，但相对来说仍处于历史底部水平，向上修复空间较大。

投资建议：目前基本面仍处于下行途中，景气度处于历史最差，在“稳增长”主线下，政策博弈预期不断增强，行情演绎路径逐渐清晰，从国企住宅向民企住宅和物管公司过渡。目前行业政策支持从供给侧向需求侧逐步过渡，3 月份行业进入政策密集期，后续关注两会前后的政策落地、首批集中供地及房企收并购情况。建议关注住宅开发龙头股：保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商蛇口(001979)、万科A(000002)、新城控股(601155)、金科股份(000656)；建议关注优质物业管理公司：招商积余(001914)、碧桂园服务(6098.HK)、华润万象生活(1209.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)、金科服务(9666.HK)、新大正(002968)。

风险提示：风险事件发酵超预期、政策环境改善不及预期的风险。

（文章来源：中国银河证券）