得益于宽松的政策和信贷改善,6月新房销售修复趋势确立,同比跌幅明显收窄。
国家统计局公布房地产销售数据显示,1—6月,商品房销售面积68923万平方米,同比下降22.2%;其中,住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元,下降28.9%;其中,住宅销售额下降31.8%。6月末,商品房待售面积54784万平方米,同比增长7.3%。其中,住宅待售面积增长13.5%。
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从销售数据来看,市场仍在低位,但亦有好转趋势。
中原地产首席分析师张大伟分析认为,市场整体依然处于冰冻中。拆分单月数据可以看到,6月单月销售面积和销售额,依然处于近4年最低点。不过,成交额同比下调幅度明显降低了。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐也称,“新房销售修复趋势确立,6月环比增速显著扩大。6月全国商品房和商品住宅销售面积环比增长均超过65%,销售额均环比增长近7成,环比增速均较上月明显扩大40个百分点左右。累计来看,1-6月新房销售面积、销售额累计同比降幅均出现今年以来首次收窄。”
新房销售的改善受益于多个方面。许小乐说,一是全国103个重点城市中超过50%的城市主流房贷利率已经降至下限,房贷利率下降叠加城市降首付、取消认房认贷等最大程度上降低购房成本;二是限购、限售等政策放松降低购房者、房源的入市门槛,供需匹配度提高加快了市场成交。
国家统计局公布房地产开发投资数据显示,全国房地产开发投资68314亿元,同比下降5.4%;其中,住宅投资51804亿元,下降4.5%。
同时,新开工、竣工等数据继续全面下调。1—6月,房地产开发企业房屋施工面积848812万平方米,同比下降2.8%。其中,住宅施工面积599429万平方米,下降2.9%。房屋新开工面积66423万平方米,下降34.4%。其中,住宅新开工面积48800万平方米,下降35.4%。房屋竣工面积28636万平方米,下降21.5%。其中,住宅竣工面积20858万平方米,下降20.6%。
张大伟分析说,这些数据继续下调背后核心原因是,“三条红线等依然严重抑制了房企融资,特别是私企开发商基本全面暂停,房地产市场全面速冻。房企融资难题,私企还未真正解决。”
不过房企投资开工修复力度有所增强。6月商品房开发投资额和新开工面积分别环比增长24.7%、24.4%。许小乐指出,这主要是6月销售回款增加,利于房企开工投资。
今年以来,楼市调控政策继续宽松,地方政府频繁发布了各类稳定楼市的政策。中原数据显示,截止2022年6月,年内房地产调控已经超过460次,2021年上半年仅286次,同比上涨61%,2022年房地产调控继续刷新历史记录。
另一个较为乐观的数据是,随着信贷继续改善,首套房利率下调至4.25%的地区增多,个人按揭房贷数据止跌。
统计局数据显示,1—6月,房地产开发企业到位资金76847亿元,同比下降25.3%。其中,国内贷款9806亿元,下降27.2%;利用外资55亿元,增长30.7%;自筹资金27224亿元,下降9.7%;定金及预收款24601亿元,下降37.9%;个人按揭贷款12158亿元,下降25.7%。
许小乐表示,可以看到,市场修复面逐步扩大。当前市场的修复更多是一线和强二线城市的带动,预计后期修复将向周边二线及强三线城市传导。从更从长期看,贝壳研究院测算发现2035年之前我国仍有超过200亿平方米的住房需求,改善需求占比逐步接近六成。住房需求支撑下我国楼市将进入新的平稳中枢。