11月房企融资明显回暖。中指研究院数据显示，11月以来房企融资总额707.8亿元，同比继续下降71.3%，但环比上升33.1%，融资成本同比、环比均有所下降，行业融资放松迹象正在逐步显现。

分渠道来看，在海外债遇冷乃至断发背景下，境内信用债是当前房企融资主要来源，信托与资产支持证券(ABS)也均出现回暖迹象。随着监管层频繁发声释放积极信号，地产政策纠偏效果逐渐显现。多数机构分析认为，房地产行业的悲观预期有望修复。一个值得关注的现象是，融资边际放松正逐渐从国企、央企传导至民营房企。

就在12月10日，据媒体报道，中国银行间市场交易商协会当日再次举行房地产企业代表座谈会，表示将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设，同时重点支持符合房地产调控政策的企业注册发行中长期限的债务融资工具，募集资金优先用于补充已售在建项目的资金缺口、房地产项目或资产的股权收购，支持保交楼、保民生、保稳定，积极满足房地产合理融资需求。

融资持续反弹，ABS也现回暖迹象

12月9日，上清所披露，金地集团拟于12月13日发行15亿元3年期中期票据。金地集团在票据发行文件中提到，其第七期中期票据合计计划发行规模为47亿元，此次募集资金将全部用于偿还银行贷款。此前一天，有消息称，招商蛇口等企业计划近期在中国银行间市场交易商协会(下称“交易商协会”)注册发行并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。

自11月9日交易商协会召开房企代表座谈会后，已有保利发展、招商蛇口、首开股份等多家房企在银行间债券市场发行中期票据。据中指研究院数据，11月单月房地产行业信用债融资同比下降19.6%，环比大增197.1%，已经接近8月水平。第一财经记者查询Wind资讯最新数据发现，11月房地产行业发行公司债、短融、中期票据、定向工具、ABS等境内债产品共计40只，发行金额428.20亿元，远高于10月的23只和186.82亿元，其中中期票据占比近7成。中信建投最新数据也显示，上述各项融资工具的融资成本在11月多数环比降低，分别为4.9%、3.5%、4.2%、4.8%、4.3%。

而进入12月，截至目前，房地产行业已有17笔合计101亿元境内债发行。值得注意的是，自10末开始，ABS发行逐渐提速，继10月底华润置地发行两笔合计金额超过45亿元的ABS之后，12月6日中关村也发行了一笔28.8亿元ABS，碧桂园、金地集团、万科、龙光集团等也在近日传出ABS发行计划与进展。Wind资讯数据显示，11月以来共有15家房企、17个ABS项目更新审批状态，相比10月增加10个项目，其中有3个项目已经受理，5个项目处于“已反馈”状态，3个项目通过发审会，也有3个在6~7月受理、反馈的项目被终止审查。

此外，房地产信托融资有所升温。用益信托研究院数据显示，11月房地产类信托成立规模140.94亿元，虽然与去年同期相比继续下滑74.90%，但环比上月增加了61.53%。在资管新规与“两压一降”压力下，国内信托资产结构持续优化，叠加“房住不炒”的政策背景与行业违约事件影响，信托在房地产领域的投资余额自2019年开始出现连续下滑，截至今年三季度末已经跌破2万亿元。此前就有业内人士表示，尽管地产融资环境有回暖迹象，但“房住不炒”的基调不变，结合信托公司自身合规压力，大规模发行房地产类产品的可能性不大。

中指研究院也指出，近来多家涉房信托出现到期无法兑付的情况，信托恐将不再成为房地产非银融资的主要渠道。

海外债接近断发，民企融资回暖

一边是境内债提速，一边是海外债遇冷。中指研究院数据显示，11月房企信用债规模占比52.5%，信托融资占比30.6%，ABS融资占比15.5%，海外债则仅占1.4%。另据中信建投统计，11月海外债同比、环比分别下降87.9%、96.7%。当月仅港龙中国一家企业成功发行海外债，发行规模1.6亿美元。融资成本方面，该笔债券发行利率为13.5%，环比提升2.9%。中指研究院指出，海外评级机构还在持续下调多家房企信用级别或展望，美元债继续出现违约，境外投资人短期内较难修复信心，最终导致海外融资渠道被迫进入暂停阶段。

不过，好消息是，随着境内融资环境回暖、按揭加速向需求端传导，叠加各家房企多渠道化解危机，市场对房地产行业的悲观情绪已经有所修复，包括中国奥园、花样年、佳兆业、鸿坤地产等多家公司旗下美元债获得展期。另一方面，融资放松正在从国企、央企拓展至民企领域。11月融资主体中，国资背景企业仍是融资主力，其中招商蛇口11月合计发行2笔中期票据、1笔超短融，募集资金60亿元位列行业榜首；其次是保利发展，两笔中期票据合计融资50亿元。而继金地集团、绿城股份在11月分别发行15亿元和20亿元中期票据之后，交易商协会也在12月1日受理了碧桂园、龙湖和中海3家房企的中期票据注册申请，其中碧桂园和龙湖分别计划在银行间债券市场注册发行50亿元中期票据，中海拟发行100亿元中期票据，募集资金均将用于偿还金融机构贷款。另据中信建投研报数据，11月房企股权融资规模由上月的0元增长至244.0亿元，同比提升157.4%，其中碧桂园服务、融创中国分别计划在港股市场配股募集资金约80亿港元和50亿港元。

另据上交所和深交所信息披露，除碧桂园、金地集团等最新宣布发行ABS的企业外，目前有所反馈的ABS融资计划主体也有多家民营企业，包括印力商用置业资产支持专项计划获得通过，上海合创置业、金科地产、融创地产、绿城集团旗下均有ABS项目显示为“已反馈”。中指研究院此前就指出，即便融资存在分化，当前的发行态势仍给市场提升了很大信心，一方面证明信用债这一渠道仍然保持通畅；另一方面，部分房企的融资需求得到满足，为业内其他企业起到了很好的示范作用，即财务健康、信用良好、经营稳健的企业，在当前环境中仍可脱颖而出，有很大机会获得资本认可。

上周五，证监会也表示，下一步将继续保持市场融资功能的有效发挥，支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。

（文章来源：第一财经）