中央经济工作会议12月8日至10日在北京举行。会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

业内人士分析说，重点强化保障性住房的建设，会对未来房地产开发投资产生深远影响，在土地供应环节，针对租赁及共有产权房的供给力度会进一步增强。

坚持“房住不炒”定位

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。易居研究院智库中心研究总监严跃进说，重申“房住不炒”定位，这意味着，无论后续对于刚需和改善型购房需求如何支持，炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场。

对于“房住不炒”定位，贝壳研究院首席市场分析师许小乐说，未来政策将侧重引导市场预期平稳，既包括房地产市场不会持续下行，不会爆发系统风险的预期引导；也包括“房住不炒”长效机制不会改变，各方不能抱有“刺激房地产、炒作房地产”的心态。

此次会议提出，加强预期引导，探索新的发展模式。“探索新的发展模式将推动房企开发模式转型。”许小乐说，当前我国房地产企业长期发展过程中形成的高周转、高杠杆开发模式已经难以为继，部分企业爆发债务危机，需要采取疏堵结合的方式，加快引导房企转型升级，从发展模式上防范和化解房地产金融风险。

对于“新的发展模式”，严跃进说，除了发展保障性住房外，也意味着存量房地产市场的发展以及推进房地产税等。

业内人士普遍认为，房地产开发企业应结合社会发展趋势、住房需求演变规律和企业自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。这是防范和化解房地产行业发展风险的必然选择，也是房地产行业实现可持续发展的必由之路。

家庭租赁需求显现进一步强化保障性住房建设

今年下半年，房地产市场降温迅速。国家统计局数据显示，10月份，在70个大中城市中，新建商品住宅价格下跌城市52个，较上月增加16个；二手住宅房价下跌城市64个，比上月增加12个。其中，二手房市场对于调控政策更为敏感，10月份降温特征更为显著。

许小乐举例说，“二手房的流通难使得卖旧买新的换房链条受阻，交易阻滞使房企回款加速恶化，到期负债无法接续滚动，面临严重的流动性问题，整体房地产全链条无法正常运行。”

对于“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，许小乐解读说，在“房住不炒”的前提下，预计未来购房信贷环境改善，会重点满足首套房、改善性住房按揭需求。预计2022年房地产市场将逐步修复，不会出现硬着陆。

会议提出，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

贝壳平台数据显示，2021年北上广深的平均购房年龄为36岁至38岁，相比于2018年推迟了2年至3年左右，很多租客租住时间或超过10年，未来家庭化租赁需求逐步显现。

许小乐说，我国住房租赁体系主要由市场化租赁住房、保障性租赁住房和公租房构成，依托市场化的效率，能够有效解决租赁群体的多样化需求。同时未来随着机构化房源占比提升，专业化、品牌化的住房租赁企业将为市场提供高品质产品和服务，满足不同类型租客的租赁需求。

“目前我国整体租赁机构化率不足5%，一线城市机构化率也不到15%。预计2022年将出台面向长租房市场的土地、金融、财税等方面的支持政策，未来住房租赁企业将获得良好的政策支持环境。 ”许小乐判断。

58安居客房产研究院分院院长张波说，在保障房及长租房建设过程中，会注重多渠道共建，为房源提供合理的利润空间，带动更多房企参与到保障房源的建设中来。

（文章来源：新华财经）